農地を評価する場合、次に掲げる農地のいずれかに分類します。
（1）純農地
（2）中間農地
（3）市街地周辺農地
（4）市街地農地
今回は、（3）市街地周辺農地、（4）市街地農地について説明していきます。
（3）市街地周辺農地
市街地周辺農地の価額は、その農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価します。
その農地が市街地農地であるとした場合の価額 × 0.8
（4）市街地農地
市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額（造成費相当額）を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価します。
（農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額－ 造成費相当額）× 地積（㎡）
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価します。
固定資産税評価額 × 国税局長の定める倍率
評価倍率表に基づいて「比準」とあれば前者、倍率が記載されていれば後者の方法により評価します。
● 市街地農地の計算方法（宅地比準）
①「その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」が基準になります。
路線価地域に存する農地……路線価により評価した金額
倍率地域に存する農地……固定資産税評価額に宅地の倍率を乗じた額
② 造成費相当額
（造成費相当額の算定については次回説明します）
造成費相当額とは、宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額をいいます。
（①－②）× 地積 ＝ 市街地農地の評価額
― 参考 ―
● 市街地周辺農地とは ＜財産評価基本通達36-3＞
市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、市街地農地に該当する農地を除く。
（1）第3種農地に該当するもの
（2）上記（1）に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く。
● 市街地農地とは ＜財産評価基本通達36-4＞
市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。
（1）転用許可を受けた農地
（2）市街化区域内にある農地
（3）転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの
次回VOL.46では「造成費相当額の算定」について説明します。
相続対策や贈与対策・事業の引き継ぎプランの検討を先送りしていませんか？
悩む前にぜひ一度、森田会計事務所へご相談ください。